Le droit de la vente immobilière est grandement influencé par les décisions des cours et tribunaux. Dans ce cadre, la Chronique de jurisprudence 1990-2010 (1) que publie Benoît Kohl, avec la collaboration de Michèle Vanwijck-Alexandre, se révèle un ouvrage de référence fort utile pour les notaires, magistrats, avocats, agents immobiliers et étudiants.

Le droit de la vente immobilière ne diffère guère du droit de la vente. En d’autres termes, il n’existe pas un droit particulier qui soit exclusivement consacré à la vente d’immeubles. Afin de répondre dès lors aux questions spécifiques qui peuvent se poser autour du contrat de vente d’un immeuble, il convient de se pencher sur les décisions rendues en la matière par les cours et tribunaux. C’est ce que Benoît Kohl, Professeur à la Faculté de Droit de l’Université de Liège, a fait en collaboration avec Michèle Vanwijck-Alexandre, Professeur émérite, en analysant une sélection de la jurisprudence publiée entre 1990 et 2010. «Il s’agit d’une compilation d’analyses effectuées ces vingt dernières années», précise Benoît Kohl. «Ce sont, en fait, des chroniques destinées à la formation des notaires qui ont été, au départ, publiées tous les deux ans et reprises dans une chronique plus générale où elles occupent quelques dizaines de pages. Avec ce livre, pour la première fois, les notaires et les autres acteurs du droit immobilier disposeront d’un ouvrage qui collationne, actualise et approfondit ces diverses chroniques et aborde de manière chronologique tous les aspects de droit privé de la vente immobilière entre le vendeur et l’acheteur au travers du contrat. Nous nous limitons, en effet, au contrat de vente, et n’abordons pas d’autres questions, liées aux baux par exemple.»

Des pourparlers à la dissolution des contrats

L’auteur examine les questions relatives à tous les aspects du contrat de vente : des pourparlers et avant-contrats (promesse de vente et pacte de préférence) jusqu’à l’éventuelle dissolution du contrat de vente en passant par la formation du contrat (offre et acceptation, conditions de validité de la vente immobilière, mentions obligatoires, ventes soumises à autorisation, etc.), la vente immobilière sous condition suspensive ou encore l’exécution de la vente (passation de l’acte authentique, obligations de garantie du vendeur, paiement du prix, etc.). «Le livre aborde pas à pas les différentes étapes», enchaîne Benoît Kohl. «Des problèmes et des interrogations peuvent survenir à chacune de ces étapes. Or, comme la vente d’un immeuble ne s’inscrit pas dans un droit de la vente spécifique, si le notaire, le magistrat ou l’avocat doivent résoudre une question particulière, ils se pencheront sur la jurisprudence. C’est cette dernière qui permettra d’appliquer certaines règles et de développer certains principes. Pour un fiscaliste, par exemple, la réglementation est beaucoup plus complète et il trouvera souvent la réponse à ses questions dans les textes de loi. En revanche, un notaire ou un avocat confrontés à un problème concret en matière de vente immobilière évoluent dans une zone grise. Grâce à cet ouvrage, ils auront à disposition un catalogue de cas et de décisions divers et variés parmi lesquels ils pourront non seulement trouver des questions similaires à celles qu’ils doivent traiter mais également prendre connaissance de l’évolution de la jurisprudence par rapport à une question spécifique.»

(1) Benoît KOHL, avec la collaboration de Michèle VANWIJCK-ALEXANDRE, La vente immobilière. Chronique de jurisprudence 1990-2010, Les Dossiers du Journal des tribunaux 90, Bruxelles, Larcier, 2012.